Zillow ने अभी ibuying छोड़ दी है। एल्गोरिथम घरेलू बिक्री के साथ क्या सौदा है?

पिछले वसंत में, डुआर्टे निवासी मार्शा और टॉड जॉनसन ने फैसला किया कि वे कैलिफोर्निया के सपने से बाहर निकलने के लिए तैयार हैं।

वे अपने घर के मूल्य में उल्कापिंड वृद्धि को भुनाना चाहते थे और वाशिंगटन राज्य में, परिवार और समुद्र तट के पास रहने के लिए लंबे समय से योजना के अनुसार सेवानिवृत्ति शुरू करना चाहते थे। लेकिन दंपति, अपने 50 और 60 के दशक में, नहीं चाहते थे कि संभावित खरीदार एक महामारी के बीच में अपने घर के माध्यम से फंस गए और एक रियल एस्टेट एजेंट की सहायता से भी मरम्मत और प्रबंधन की पेशकश करने की परेशानी से डरते थे।

इसलिए इसके बजाय, उन्होंने मदद के लिए एक एल्गोरिथम का इस्तेमाल किया: ओपेंडूर नाम की एक सैन फ्रांसिस्को कंपनी की वेबसाइट पर उन्होंने कुछ “बुनियादी कागजी कार्रवाई” भरी और फिर एक स्मार्टफोन के माध्यम से 15 मिनट का वीडियो निरीक्षण पूरा किया। कुछ दिनों बाद, एक पक्का प्रस्ताव आया और उन्होंने अपना घर ओपेंडूर को बेच दिया।

“प्रक्रिया बहुत दर्द रहित थी,” मार्शा जॉनसन ने कहा, जिन्होंने राज्य से बाहर जाने से पहले लॉस एंजिल्स काउंटी सामाजिक सेवाओं के लिए काम किया था। “हमें पैसा बहुत जल्दी मिल गया।”

घर बेचने का एक नया तरीका देश भर में लैपटॉप और स्मार्टफोन पर जड़ें जमा रहा है।

ओपेंडूर, ऑफरपैड और रेडफिन सहित कंपनियां घरों को महत्व देने और उन्हें तेजी से, नकद में, और ऑनलाइन लेनदेन के साथ डेटा के रीम्स द्वारा समर्थित एल्गोरिदम का उपयोग कर रही हैं। कंपनियां तब मामूली मरम्मत करती हैं और घरों को फिर से बेचती हैं, मूल्य प्रशंसा और उनके द्वारा लिए जाने वाले शुल्क पर पैसा कमाती हैं।

औद्योगिक पैमाने के फ्लिपर्स के रूप में कुछ हद तक संचालन, तथाकथित ibuyers – तत्काल खरीदार – हाल के वर्षों में तेजी से विस्तारित हुए हैं, अमेरिकी आवास बाजार में पूंजी का पीछा करते हुए उपज की दुनिया भर में बाढ़ से विकास के लिए प्राइम किया गया है।

लोग सामने के दरवाजे को अनलॉक करने के लिए स्मार्टफोन ऐप डाउनलोड करके अपने अवकाश पर घरों का भ्रमण करते हुए सीधे कंपनियों से घर खरीद सकते हैं।

उन लोगों के लिए जो पहले से ही अधिक पारंपरिक, समय लेने वाले तरीके को सहन कर चुके हैं, एक त्वरित और आसान घरेलू लेनदेन सच होने के लिए बहुत अच्छा लग सकता है। पहले से ही, ibuying व्यापार मॉडल में दरारें दिखाई दे रही हैं – अभी भी अपनी प्रारंभिक अवस्था में – और उद्योग के विशेषज्ञों को यकीन नहीं है कि ये नए खिलाड़ी आवास बाजार को अधिक व्यापक रूप से कैसे प्रभावित कर रहे हैं।

“यही मुझे वाकई दिलचस्प लगता है। क्या होता है जब आपके पास रियल एस्टेट लेनदेन प्रक्रिया में एक कॉर्पोरेट बिचौलिया शामिल होता है?” माइक डेलप्रेट, एक स्वतंत्र रियल एस्टेट विश्लेषक और बोल्डर में कोलोराडो विश्वविद्यालय में निवास के विद्वान ने कहा। “क्या होता है जब वॉल स्ट्रीट और अरबों डॉलर आ जाते हैं?”

उत्तर का देश के लिए महत्वपूर्ण प्रभाव है, लेकिन विशेष रूप से कैलिफ़ोर्निया, जहां घर की कीमतें देश में सबसे अधिक हैं, मध्यम वर्ग के परिवारों को घरों को दर्ज करने में कठिनाई बढ़ रही है, और कई किराएदार अपने जीवन को पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

इस महीने, दूसरी सबसे बड़ी ibuyer Zillow ने अपने होम-फ़्लिपिंग – ख़रीद और पुनर्विक्रय में तेजी लाने के बाद तेजी से यू-टर्न लिया। कंपनी ने शुरू में कहा था कि वह खरीद रोक रही है क्योंकि वह श्रम और आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों में चली गई थी। मंगलवार को, Zillow ने कहा कि यह पूरी तरह से ibuying व्यवसाय से बाहर निकल जाएगा, इस बारे में सवाल उठाते हुए कि क्या इन कंपनियों को तकनीकी रूप से इस तरह के गर्म, तेजी से बदलते आवास बाजार में चुनौती है।

Zillow के मुख्य कार्यकारी अधिकारी रिच बार्टन ने विश्लेषकों के साथ एक कॉन्फ्रेंस कॉल के दौरान कहा, “मौलिक रूप से, हम घरों के भविष्य के मूल्य निर्धारण की सटीकता के स्तर की भविष्यवाणी करने में असमर्थ रहे हैं जो इसे एक सुरक्षित व्यवसाय बनाता है।” Zillow बड़ी संख्या में घरों को कम कीमतों पर सूचीबद्ध कर रहा था, और इसने तीसरी तिमाही में Zillow ऑफ़र नामक सेवा पर $ 381 मिलियन के नुकसान की घोषणा की।

जॉन बर्न्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग के शोध निदेशक रिक पलासियोस जूनियर ने कहा, ज़िलो के बाहर निकलने से पता चलता है कि इब्यूइंग कठिन है, लेकिन अन्य इब्यूयर्स अभी भी बढ़ रहे हैं और उनकी सेवाएं और भी लोकप्रिय होने की संभावना है।

Ibuyers का कहना है कि वे घर की बिक्री को सरल बनाते हैं, सामान्य चरणों को सुव्यवस्थित और तेज करते हैं: मरम्मत, दृश्य, वार्ता। कंपनियां दिनों, यहां तक ​​कि मिनटों के भीतर एक प्रस्ताव का वादा करती हैं, और नकद के साथ “जैसा है” घर खरीदती हैं, जिसका अर्थ है कि विक्रेताओं को मरम्मत करने या आश्चर्य करने की आवश्यकता नहीं है कि क्या उनके खरीदार का वित्तपोषण आएगा।

विक्रेता अपनी स्वयं की समापन तिथि भी चुन सकते हैं, जिससे आगे बढ़ना आसान हो जाता है। खरीदने वालों के लिए, ओपेंडूर उपभोक्ताओं के लिए नकद में एक नया घर भी खरीदेगा, फिर बाद में बंधक वित्तपोषण को लॉक करने का काम करेगा।

दक्षिणी कैलिफोर्निया में, सबसे बड़े ibuyers – Opendoor, Zillow, Offerpad और Redfin – ने दूसरी तिमाही के दौरान लॉस एंजिल्स और ऑरेंज काउंटियों में कुल घरेलू बिक्री का 1.2% और अंतर्देशीय साम्राज्य में 2% – 2018 में इसी अवधि की वृद्धि के लिए जिम्मेदार है। , जब ज़िलो की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, दो मेट्रो क्षेत्रों में यह 0.1% था।

फीनिक्स जैसे कुछ बाजारों में, ibuyer बाजार हिस्सेदारी 5% से ऊपर है।

पलासियोस ने कहा, “अगर यह लोगों के लिए घर बेचने या खरीदने का विकल्प नहीं है तो मुझे आश्चर्य होगा।” “यह आगे जाकर आवास का एक हिस्सा बनने जा रहा है।”

एक बड़ा सवाल यह है कि कंपनियां घर की कीमतों को कैसे प्रभावित करती हैं और क्या वे बड़े पैमाने पर, उनके द्वारा विज्ञापित सहज अनुभव प्रदान कर सकती हैं।

सितंबर में एक वायरल टिकटॉक में, लास वेगास के एक रियल एस्टेट एजेंट ने एक “काल्पनिक” परिदृश्य पेश किया क्योंकि ibuying अधिक लोकप्रिय हो गई थी। इसमें, एक “कंपनी हर कोई जानता है” और घरों की खोज के लिए उपयोग करता है जानबूझकर एक घर के लिए $ 40,000 अधिक का भुगतान करता है, जो एक उच्च तुलनीय बिक्री स्थापित करने के लक्ष्य के साथ घर खरीद रहा है ताकि यह अन्य घरों को उच्च कीमत पर बेच सके .

जैसा कि बाजार में हेरफेर के सिद्धांत ने इंटरनेट के चारों ओर पिंग-पोंग किया, ज़िलो और रेडफिन दोनों इस बात से इनकार करने के लिए आगे आए कि ऐसा हो रहा था या वित्तीय समझ में भी आएगा।

कुछ विश्लेषकों ने कहा कि उनका मानना ​​है कि इब्युअर्स ने कीमतों पर एक अलग तरीके से ऊपर की ओर दबाव डाला है। इसका एक हिस्सा साधारण आपूर्ति और मांग है, क्योंकि कंपनियां भीड़-भाड़ वाले बाजार में अतिरिक्त खरीदारों का प्रतिनिधित्व करती हैं, जहां बिक्री के लिए बहुत कम घर हैं।

रियल एस्टेट विश्लेषक डेलप्रीटे ने कहा कि इस बात के भी सबूत हैं कि इस साल की शुरुआत में बाजार में तेजी आने के साथ ही इब्युअर्स अधिक आक्रामक हो गए।

अप्रैल से जून तक घरेलू बिक्री पर किए गए एक विश्लेषण से पता चला है कि ओपेन्डूर, ज़िलो और ऑफ़रपैड ने एटीटीओएम डेटा सॉल्यूशंस से एल्गोरिदम द्वारा प्रदान किए गए मूल्यांकन से कुछ प्रतिशत अधिक भुगतान किया है। यह 2019 और 2020 से एक बदलाव है, जब कंपनियों ने ATTOM मूल्यांकन से कम भुगतान किया।

दूसरी तिमाही में एक गर्म बाजार में, DelPrete ने कहा, खरीदारों ने कुल मिलाकर ATTOM मूल्यांकन का लगभग 103% से 104% का भुगतान किया। ज़िलो और ऑफ़रपैड ने जो भुगतान किया है, उसके बारे में यही है; Opendoor ATTOM वैल्यूएशन के 107.7% पर उच्च स्तर पर देखा गया।

डेलप्रीटे ने कहा कि आईब्यूयर्स ने दूसरी तिमाही के दौरान पेशकशों को बढ़ावा दिया हो सकता है क्योंकि निवेशक उन्हें बाजार हिस्सेदारी बढ़ाना चाहते हैं, और ऐसा करने के लिए एक गर्म बाजार में कंपनियों को शीर्ष डॉलर का भुगतान करने की आवश्यकता होती है।

“आपके पास सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध कंपनियां हैं जिन्हें विकास दिखाने की आवश्यकता है, और उनके पास वॉल स्ट्रीट पूंजी के अरबों डॉलर हैं,” उन्होंने कहा। “वे वहां जाने वाले हैं और घरों का अधिग्रहण करने के लिए उन्हें जो कुछ भी भुगतान करने की आवश्यकता है उसका भुगतान करें।”

कोलंबिया बिजनेस स्कूल के एक रियल एस्टेट फाइनेंस प्रोफेसर टॉमस पिस्कोर्स्की ने कहा कि उन्हें संदेह है कि कंपनियों ने कीमतों पर बहुत अधिक दबाव डाला है, क्योंकि उनके अभी भी छोटे समग्र बाजार हिस्सेदारी हैं। इसके बजाय, आज के दोहरे अंकों में मूल्य वृद्धि के मुख्य चालक अभी भी कम ब्याज दरें, कम इन्वेंट्री, घर से काम करते समय अधिक स्थान की तलाश करने वाले लोग और सहस्राब्दी का एक बड़ा समूह है जो घर-खरीद के चरम वर्षों में प्रवेश कर रहा है।

कुछ ibuyers ने यह भी नोट किया है कि वे अपने द्वारा खरीदे गए घरों को फिर से बेचते हैं और तर्क देते हैं कि उपयोग में आसान प्रक्रिया बाजार में अधिक आपूर्ति लाती है अन्यथा मौजूद नहीं होगी।

पिस्कोर्स्की को यह भी संदेह था कि ibuyers जानबूझकर अधिक भुगतान करेंगे। लेकिन उन्होंने कहा कि निवेशकों का दबाव और यह विश्वास कि कीमतें बढ़ती रहेंगी, इससे ibuyers जो कुछ भी खरीदते हैं उसमें अधिक जोखिम उठा सकते हैं, उदाहरण के लिए, अनजाने में उन समस्याओं वाले घर खरीदना जिन्हें वास्तव में कम मूल्य दिया जाना चाहिए।

“आप कानूनी मामला बना सकते हैं कि जब तक घर की कीमतें औसतन बढ़ रही हैं, भले ही हम और गलतियां करने को तैयार हों, औसतन गलतियों को घर की कीमतों में वृद्धि से मुआवजा दिया जाएगा,” उन्होंने कहा।

इस तरह की रणनीति के लिए अभी भी भविष्य के घर की कीमतों की सटीक भविष्यवाणी की आवश्यकता है।

साल की पहली छमाही में एक लाल-गर्म बाजार के बाद, ओपेंडूर और ऑफरपैड दोनों ने ज़िलो की तुलना में तेजी से एक आवास बाजार में समायोजित किया, जिसमें मूल्य प्रशंसा धीमी हो गई थी, डेलप्रेट ने कहा।

फीनिक्स बाजार के उनके विश्लेषण के अनुसार, ओपेंडूर और ऑफरपैड दोनों ने सितंबर में घरों के लिए भुगतान की गई कीमतों को कम कर दिया, साथ ही साथ उनके द्वारा खरीदे गए घरों की संख्या भी कम कर दी। Zillow अधिक घर खरीदता रहा और उनके लिए अधिक भुगतान करता रहा।

अक्टूबर तक, Zillow फीनिक्स में घरों को उसके भुगतान की तुलना में 6.2% कम पर सूचीबद्ध कर रहा था, जबकि Opendoor लिस्टिंग की कीमत उसके भुगतान से 1% अधिक थी, DelPrete ने कहा।

ऑफ़रपैड के मुख्य कार्यकारी ब्रायन बेयर ने कहा, “यदि आप ऐसे घर के लिए बहुत अधिक भुगतान करते हैं जो अच्छा नहीं है।” “यही वह जगह है जहाँ आप फंस जाते हैं।”

यदि ibuying बाजार में हिस्सेदारी बढ़ाना जारी रखती है, तो अभी भी एक सवाल है कि निरंतर मंदी में क्या होता है।

पलासियोस ने कहा कि घर की कीमतों में तेजी से गिरावट आ सकती है अगर इब्युअर्स ने अचानक खरीदारी बंद कर दी या अगर वे खरीदारी करते रहे, लेकिन छूट पर ऐसा किया क्योंकि उपभोक्ता बाहर निकलने के लिए दौड़ पड़े।

Ibuyers परिवारों को छूट पर भी बेच सकते हैं या एकल परिवार किराये की फर्मों को सामूहिक रूप से घरों को उतारने का विकल्प चुन सकते हैं। कंपनियां पहले से ही बड़े जमींदारों को कुछ घर बेचती हैं; ब्लूमबर्ग की एक रिपोर्ट के अनुसार, Zillow अब संस्थागत निवेशकों के लिए लगभग 7,000 घरों की खरीदारी कर रहा है।

अभी के लिए व्यक्तिगत घर विक्रेताओं का ध्यान भविष्य नहीं बल्कि उनकी पॉकेटबुक है।

द टाइम्स के साथ साक्षात्कार में, ओपेंदूर को अपना घर बेचने वाले आधा दर्जन से अधिक लोगों ने कहा कि उन्होंने ऐसा इसलिए किया क्योंकि उन्हें लेन-देन की गति और एक प्रस्ताव की निश्चितता पसंद थी जो उन्हें उचित लगा। सभी ने कहा कि उनके पास सबसे बड़े ibuyers के साथ एक सकारात्मक अनुभव था, जिसमें ड्यूआर्टे होम विक्रेता मार्शा जॉनसन भी शामिल थी।

नूह अगुआयो, 5, दाएँ, और उसकी बहन एरियल, 4, बाएँ, एक घर के सामने खेलते हैं।

नूह, 5, दाएँ, और उसकी बहन एरियल, 4, घर के सामने खेलते हैं, उनके माता-पिता, हेज़ल और रूबेन अगुआयो, ओपेंडूर से खरीदे गए।

(फ्रांसिन ऑर / लॉस एंजिल्स टाइम्स)

दूसरी तरफ, ओपेंडूर से घर खरीदने वालों की हमेशा तारकीय समीक्षा नहीं होती – हेज़ल अगुआयो सहित, जिन्होंने जुलाई में ओपेंडूर से जॉन्सन का पूर्व घर खरीदा था।

36 वर्षीय अंशकालिक रियल एस्टेट एजेंट अगुआयो ने कहा कि उसने और उसके पति रूबेन ने किराए के अपार्टमेंट से स्थानांतरित करने की मांग की क्योंकि वे अपने दो बच्चों, 5 वर्षीय नूह और 4 साल के लिए एक यार्ड चाहते थे। -ओल्ड एरियल.

लेकिन अगर अगुआयो ने लेन-देन में खुद का प्रतिनिधित्व नहीं किया था, तो उसने कहा, उसे लगता है कि एक अन्य एजेंट ने उससे कहीं और देखने का आग्रह किया होगा। अगुआयो ने कहा कि उसके लेन-देन के लिए नियुक्त बिंदु व्यक्ति ओपेंडूर ने अक्सर सवालों का जवाब नहीं दिया, उसे एक सामान्य फोन नंबर पर कॉल करने के लिए मजबूर किया और लगातार विभिन्न कर्मचारियों को अपडेट किया जहां वह खरीद प्रक्रिया में थी।

अगुआयो ने कहा कि जिस एस्क्रो कंपनी ओपेंडूर का इस्तेमाल किया गया था, उससे संपर्क करना भी मुश्किल था और एक समय पर उसने उसे गलत राशि भेजने के लिए कहा। “काम [a sale] ओपेंडूर के साथ यह ग्राहक सेवा के साथ करने जैसा है।”

तीन अन्य ओपेंडूर खरीदारों या उनके प्रतिनिधियों ने द टाइम्स को इसी तरह के अनुभव बताए।

Aguayo ने कंपनी के माध्यम से खरीदारी के एक पहलू की पहचान की जो उसके लाभ के लिए खेला गया: Opendoor कर्मचारी जिनके संपर्क में वह आया, वे दक्षिणी कैलिफ़ोर्निया में नहीं थे। इसने उसे डुआर्टे के कम आकर्षक हिस्से में बिक्री के लिए सूचीबद्ध अन्य घरों की ओर इशारा करके अपने परिवार की खरीद को सूची मूल्य से लगभग 37,000 डॉलर कम करने में सक्षम बनाया।

“अगर एजेंट स्थानीय होता, तो वे इस घर की तुलना उन लोगों से नहीं करना जानते थे, क्योंकि यह घर सबसे अच्छे पड़ोस में है,” अगुआयो ने कहा।

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *